二季度楼市决策“高度重视经济下行压力”  楼市政策或调整首套房贷首付成数

　　随着330政策实施，央行降息降准,楼市回暖交易量稳步上升。但如果未来中国经济的宏观层面还继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

　　楼市政策会如何宽松呢？首先是继续释放流动性。市场普遍预计中国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2-3次降息，1-2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好；其次是限购政策会进一步修正，如下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限，对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房；再次是调整购房税收政策。如按交易总额的1%简易税率征收；最后也就是国家住房银行。主要方式有国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；及类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。

　　就在5月7日，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书》，其预计2015年政府鼓励住房消费政策力度将大于2014年，住房信贷政策有可能继续放松。
蓝皮书称，当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。截至2014年末，全国商品住宅待售面积上升至40684万平方米，同比（比上年同期）增25.6%。住宅施工面积仍以5.9%的速度增长，而销售面积同比下滑9.1%，照此趋势，预计2015年待售面积仍将持续上升。从住房消费角度看，2015年的住房消费环境会好于2014年。

　　国务院总理李克强在国务院常务会议上重提“稳定住房消费”，“因此，鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，具体而言，二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。”蓝皮书说。而就在今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确商业住房贷款的第二套房贷，最低首付比例降至四成。同日，财政部下发通知将售房免征营业税年限从原来的5年下调至2年。

　　按照蓝皮书的说法，由于房地产市场分化明显，为了更好地对房地产市场进行调控，中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。其中特别写到，地方政府担忧地方经济增长放缓，地方财政收入下降，而地方财政在很大程度上取决于土地出让收益，因此出台支持房地产市场发展政策的可能性较大，比如：降低公积金贷款门槛；增加公积金贷款额度；效仿央行“认贷不认房”，还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金，视做首套房；降低交易契税；放宽房地产开发企业贷款；一线城市微调（完善）限购政策；重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉也认为楼市政策或继续宽松。他的观点是，既然投资需求已全面退场，刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至四成，首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港地区)，凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下，未来购房的主力应是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，购房者很难拿得出30%的首付款。

　　在李宇嘉看来，二季度决策层首提“高度重视经济下行压力”，这也意味着未来总需求有望进一步扩张，楼市政策将是重点之一。下一步，楼市政策或调整首套房贷首付成数。