从量价走势来看，楼市已全面回暖。但这种回暖会在未来几个月蔓延至广大的三、四线城市，带动库存消化和开发回升，助推经济好转，还是驱动资产泡沫形成和扩散，并严重冲击经济和金融？从近期各地楼市政策动向、业内观点及媒体信息来看，似乎更关注楼市风险和资产泡沫。相关部委也马不停蹄地赴各地调研，焦点在楼市风险及其对经济金融的冲击。首先应对当前楼市基本态势有一个清醒的认识，这是决定中期楼市政策基调的前提。

长期视野下，房价由经济和收入决定。2005-2016年，全国新房价格年均增长8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，GDP增速远超同期房价涨幅；2005-2016年，全国城镇房价收入比平均值为7.15，即城镇家庭7年收入可购买一套房，没有明显超出国际水平(6-7年)。因此，全国范围的楼市泡沫有限，楼市风险仅限少数城市。根据百城房价指数，今年上半年房价同比上涨超过10%的城市，主要集中在东部三大都市圈，以及内地省份单中心城市，如武汉、郑州等。

2014年，居民中长期贷款(主要是房贷)余额增速仅为17.5%，到今年上半年就达到了30.9%，创2010年以来新高。房贷快速增长，居民债务率和杠杆率也快速攀升，居民部门债务率(居民部门存量债务/GDP)从2015年的17.1%上升至今年上半年的40%，存量房贷占GDP比重从2011年的15%升至今年上半年的24%。尽管杠杆率和债务率在发展中国家中处于中高水平，但明显低于2007年“次贷”危机前美国的水平，也低于上世纪90年代楼市顶峰时日本的水平。