去库存是当前房地产市场调控的主要任务，由于实体商业不景气，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。记者采访了解到，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右，对此，福建、四川、昆明等地出台“商改住”政策。有关专家和业内人士建议，各地可通过供地、规划控制增量，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法，推进商业地产去库存。

商业地产“入冬”

去年以来，我国百货业态出现集中关店潮，百盛、天虹、王府井、万达等知名百货公司关闭部分门店。同时，另一零售主力业态——“大卖场”也陷入业绩下滑困境，大润发超市首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场因为业绩不佳，纷纷放慢甚至暂停了开店计划。

根据中华全国商业信息中心数据，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1％，相比上年同期回落了4.2个百分点。

实体商业不景气，使商业地产陷入“寒冬”。记者驱车沿成都城南的天府大道、益州大道行驶，不时可以看到处于停工状态的商业楼盘。据统计，四川商业地产等非住宅库存尤为突出，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右，成都市中心商业地产可售周期时间则更长。

业界反映，现在各地去库存主要关注住宅，商业地产还未引起足够重视，但实际上商业地产去库存形势更加严峻。“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

国家统计局数据显示，截至7月末，全国商品房待售面积71382万平方米。与6月末相比，住宅待售面积减少415万平方米，但同时，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界人士认为，商业地产去库存形势比住宅更加严峻。

“商改住”有助开发商谋求“出路”

业内人士认为，“商改住”有望加速商业地产去库存。成都业内人士分析说，首先，有助于缓解商业地产积压，有利于盘活城市资源。其次，商业项目改成住宅产品后，产权有望从原来的40年变成70年，这可以增强开发商和投资者的信心。第三，成都等地多年来推行高容积率指标，尤其是商业用地，这次“商改住”政策，或许是政府进行产业深度改革的机会。

去库存宜分类施策“有保有压”

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说，当前去库存呈现“三大”特征：库存大、分化大、难度大。政府的责任是真正管控好土地的供应量，不要什么地段好什么地段就卖商业地产，不要“这个地方一定要搞写字楼、这个地方一定要搞购物中心”，而是要根据市场需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。

对于商业地产去库存，相关专家和业内人士建议：

一是优化供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。按照“一市一策”“一县一策”的原则，因地制宜制定商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市，适当加大土地供应，防止价格上涨过快。

二是参考福建、四川、昆明等地做法，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。刘璐表示，一般来说，商业用地价格要低于住宅用地价，如果改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这在“商改住”政策中要细化落实。

三是降低房企资金压力。业界盼望减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。