据21世纪经济报道，厦门截至7月份的房价已经较去年同期上涨了39.6%，面对今年以来一二线城市居高不下的房价，普通人如何才能实现“居者有其屋”?早在前几年，厦门大学建筑与土木工程学院和经济学院双聘教授赵燕菁就在呼吁住房的“先租后售”，并提出了配套的制度设计。赵燕青教授“先租后售”的逻辑起点并非局限于“去库存”或应对高房价，而是将“先租后售”作为一种保障房供应方式，大规模地让更多的城市市民成为真正的“有产者”，尽可能解决社会资本占有均等化的问题。

　　《21世纪》：几年前你就在主张实施住房“先租后售”，并将其归于新型的城市住房保障体系，是基于一种什么样的考虑?

　　赵燕菁：近些年，随着保障房和商品房价差的扩大，政府一般会限制保障房的流通。但这种制度设计的后果就是保障房在市场上难以融资，巨大的建设和维护成本使得它只能满足十分有限的需求。

　　而事实上，由新市民构成的购房刚需群体是在当前供给过剩经济周期中，少有的可以创造巨大有效需求的主体，但符合这部分需求的住房供给是相对不足的。

　　另一方面，在中国，土地升值是社会财富再分配的一个重要渠道。新市民无法获得产权住房的话，就难以在城市定居并分享城市土地升值带来的财富二次分配机会，社会也分裂为拥有不动产的房东和没有固定资产的房客。

　　《21世纪》：具体是怎样的操作思路?

　　赵燕菁：具体做法是：将现在的租金作为按揭，经过若干年后补足余款，以成本价获得完整产权。

　　举例来说，假设50平方米保障房的成本是20万元。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年1.2万元，15年就是18万元。届时只需补上差额(包括利息)，就可获得完整产权。

　　从这个假设可以看出，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金，即使是从事最低收入的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。其本质是通过劳动力的资本化来为住房融资。

　　目前有观点认为，保障性住房应以租为主，才能保证有限的房源不流失，以及与商品房市场区隔。殊不知，恰恰是“租”极大限制了市场融资的可能，迫使保障房依赖公共财政的有限资源。以租为主的保障制度在1998年“房改”前试验过数十年，并不成功。

　　而“先租后售”对现有保障房模式的最大改进，就是参考“房改”，允许到期的保障房上市流通，这一关键的改进使得该种住房可以成为融资的信用来源。

　　《21世纪》：怎样处理保障房对商品房市场的冲击，以及解决分配中可能的公平问题?

　　赵燕菁：真正需要担心的是房价较高的城市，由于保障房和商品房价格有较大落差，一旦承诺“广覆盖”，势必会吸引大量需求。

　　这就需要进一步做好制度设计，“先租后售”应兼顾几个特点：没有产权房的城市居民，原则上都可以享有一次“先租后售房改”的机会;根据不同城市的情况区别设置准入条件、价格等;再比如设定该种住房面积较小，需要大户型的购房者仍然会选择商品房市场;购买商品房就必须放弃保障房，等等。

　　此外，资格主体必须是为所在城市服务一定年限后，住房的“期权”才可以解禁上市转让。

　　事实上，当前中国经济中的分配不公，其根源很大程度上来自于经济增长初始阶段要素占有的不公，特别是中国信用货币主要的抵押品来自于不动产，增发货币就相当于向资产持有者转移财富。

　　因此，初始阶段不动产的占有存在不公，最后会带来社会结构的失衡，再分配的成本极其巨大。鉴于商品房市场不可能自动实现城市土地初始所有权的公平分配，这就意味着保障房必须是公共产品，“先租后售”解决的正是社会资本占有均等化的问题。