我国住房市场已从供不应求变为供求基本平衡，个别城市甚至还出现了供给过剩。同时，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求

 　　当前，房价收入比持续下行，购房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系统性的房价泡沫

 　　连日来，房地产调控政策密集出台。如何看待这些调控政策?是否为新一轮救市吗?房地产市场又将何去何从?带着这些问题，《经济日报》记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松。

 　　“弄清调控政策的内涵，首先要明确3个现状。”邓郁松说，“第一，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套。第二，我国住房的自有率已经达到80%，这在世界范围内都是较高的。第三，从人口年龄结构推断，首次置业的占三分之一左右，二次以上购房的占三分之二左右。”

 　　“也就是说，随着房地产市场的不断发展，我国住房从过去的供不应求，已经发生了实质性的改变，总体上变为供求基本平衡，个别城市还出现了供给过剩问题，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。”邓郁松说。

 　　在邓郁松看来，过去调高二套住房的首付比例，延长缴纳营业税的期限，都是在住房供不应求的情况下，抑制投资投机性需求的做法，属于特殊时期的短期应急政策，不应长期化。因此，在供求关系发生实质性变化之后，理应更好地满足改善性需求。把二套房的首付比例调低，以及把免征营业税的年限从5年调短至2年，都是让政策回归常态的表现，而并不应该理解成救市。

 　　怎样看待房地产市场的未来发展?有分析认为，中国的房地产市场存在风险，有泡沫。对此，邓郁松认为，在个别城市，的确存在局部潜在的风险，如鄂尔多斯等城市，有比较明显的产能过剩的情况。但从总体而言，从房价收入比和户均套数等指标观察，尚不存在全局性风险，房地产市场仍具备实现稳定发展的有利条件。

 　　邓郁松专门做了房价收入比的测算，用100平方米住房的总价和户均可支配收入相比。房价收入比也通常是国际通行的考量一个国家或地区是否存在房地产泡沫的重要数据。邓郁松认为，1998年至2014年中国房价收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。从数据可以看出，目前的住房支付能力是1998年以来最高的。也就是说，虽然表面上看，房价上涨得较快，总价较高，实际收入上涨得更高。

 　　在他看来，房价收入比一旦超过多年均值，一定意味着支付能力超过了正常的收入所能支撑的水平，这就是泡沫。“而到目前为止，房价收入比持续下行，购房者的支付能力逐步提高，所以我认为中国目前不存在系统性的房价泡沫。”邓郁松说。

 　　邓郁松提醒，从国际经验来看，房地产风险鲜少出现在供不应求的阶段，反而是到了供求平衡之后，才更容易出现风险。因此，当中国房地产市场逐步过渡到供求平衡甚至局部出现过剩的时候，才更应该注意防范风险。

 　　对于房地产市场未来的发展，邓郁松认为，应更加重视完善规划、质量、环境等方面的政策。应摸清底数，一个城市或地区有多少人口，需要多少新增住房，更加重视有序推进房屋建设，防范供给过剩问题。同时，应做好中性的住房金融政策储备，他建议未来应通过首付和利率反向调整等方式来稳定市场预期。