周边的房价每平方米都在万元以上，但新民镇的“柠檬宿”楼盘却以每平方米5000元的超低价在销售，比周边房价低了一半多。

超低价房的奥秘何在？央视《焦点访谈》以《换了“马甲”的小产权房》为题，揭开了这个谜底。原来，这个楼盘是违规开发的小产权房。央视曝光之后，违规项目被叫停。但是，原本一起合作开发“柠檬宿”的乌涂社区居委会和开发商却为此闹上了法庭。

昨日，导报记者从厦门中院获悉，该院近日作出判决，认定原被告双方签订的合作合同违反法律规定，所以合同无效。

央视曝光 小产权房被叫停

根据央视记者的调查，“柠檬宿”楼盘是在同安区新民镇乌涂社区第七小组失地农民的留用地上建设的。由于“柠檬宿”楼盘只有70年的使用权，所以价钱非常低。

实际上，柠檬宿楼盘就是乌涂社区居委会和开发商以建设工业园生活配套“外来人口生活小区”的名义合作兴建的。但这样的惠民工程，由于是在集体土地上建设并属于集体产权，按规定只能出租，不能对外销售。

柠檬宿项目原本作为“惠民工程”，实际上大部分土地使用权已转让给开发商，开发商通过买卖房产获取利益，而大部分农民的收益却受到损害。

因此，去年4月，该项目经央视《焦点访谈》栏目曝光之后，被主管部门叫停。厦门市国土资源与房产管理局同安分局向乌涂居委会发出《责令限期改正违法行为行政告知书》。《告知书》认定，乌涂居委会未经有权机关批准，擅自将已办理用地批准手续的集体土地建设项目“外来人口生活小区”，以约定实物分成的方式与开发公司合作开发，违反了《土地管理法》第六十条之规定。因此，责令乌涂居委会自行改正违法行为。

闹上法庭 居委会告开发商

开发商辩解说，之所以公开对外销售是因为自己享有股份。据悉，乌涂社区居委会与开发商双方是以分成的方式，取得合作权益。

根据原告乌涂居委会起诉称，居委会与开发商最初签订了一份《投资合作合同》，约定乌涂居委会所有的外口生活小区项目与开发商合作兴建，合作主要内容为，乌涂居委会提供现有的建设用地与开发商合作，开发商承担地上建楼的施工工程全部资金。

刚开始，双方约定的合作权益分成比例为双方各50%。不过，随后双方变更了分成比例，又签订了《补充协议书》，将分成变更为乌涂居委会得46%，开发商得54%。

近日，厦门中院开庭审理此案。法庭之上，居委会请求法院判决确认自己与开发商签订的《投资合作合同》及《补充协议书》无效。居委会提出，由于双方的合作开发已经被认定为违法行为，合同内容也违反了法律的强制性规定，应属于无效合同的性质。不过，被告开发商却答辩称，乌涂居委会主张双方合作协议无效，缺乏事实和法律依据。

法院判决 违法合同无效

近日，厦门中院作出一审判决，支持了乌涂居委会的诉讼请求，认定双方的《投资合作合同》、《补充协议书》违反法律法规的强制规定，因此无效。
不过，法院判决指出，造成合同及补充协议无效，双方均有责任，所以，16万多元的诉讼费由双方各自负担一半。

法官分析说，根据《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地只能是兴办乡镇企业、村民住宅建设和乡（镇）村公共设施、公益事业建设，不能进行房地产开发。

由于涉案土地至今未能获得有关部门批准转为国有土地，《投资合作合同》、《补充协议书》约定对涉案土地进行商业住宅开发，违反了上述法律法规的强制规定，所以无效。