"借名买房"指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了"借名买房"的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

 

　　但是房产专家认为借名买房的变通方式实际上存在很大风险。种行为容易发生纠纷，而且有可能被认定为无效，在实践中往往不会得到法院的支持。

 

借名买房不得防的风险

 

(一)借名买房的法律风险。

 

　　首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;

 

　　其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;

 

　　再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;

 

　　最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

 

　　在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

 

(二)借名买房合同的效力问题。

 

　　在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

 

　　1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

 

　　意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

 

　　2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

 

　　对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

 

　　而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

 

 

风险防范措施

 

　　1、 借名人和出名人签订协议，约定该房产的实际出资人和权利人、由谁支付房款、条件成就时出名人应当将该房产办理过户登记到借名人名下等事项。

 

　　2、 借名人必须通过银行转账的方式支付房款，以便保留证据，最好不要交付现金，因为交付现金可能会造成在法庭上很难举证或者证据丢失的不利局面。如发生纠纷，可向法院起诉请求确权。

 

　　3、 借名人与出名人到房产管理部门办理该房产的抵押手续，以防出名人擅自将该房产出售给第三人。

 

　　4、 同时，为了防止自己因不懂法律而引起的的纠纷，推荐阅读《商品房买卖合同范本》、《商品房买卖司法解释》、《商品房买卖合同纠纷》。