案例回放：

 

　　2011年，曾先生与某开发商签订《商品房预售合同》，约定若开发商逾期30日交房（不可抗力因素除外），则曾先生有权单方面解除购房合同。之后，曾先生与银行签订了《个人住房借款合同》。

 

　　而后，开发商逾期交房超过30日，曾先生向开放商发出《解除合同通知书》，请求解除购房合同并停止支付按揭贷款，开发商未回应。

 

　　几个月后，曾先生收到了银行的提前还款通知书，要求其立即归还剩余全部贷款本金、利息、罚息、复利。那一刻，曾先生的内心几乎是崩溃的。

 

　　这样的案例也不是新鲜事了，很多买房者往往认为成功退房银行就默认解除贷款合同了，实际上并不是这样的。大多数人都是只找开发商要回首付款，但在后一个月就被银行追款。

 

　　那么，退房后应该怎么办？还有哪些待办事项需要考虑的？

 

 

房屋买卖合同是否已解除

 

　　1）双方签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效。开发商逾期超过30日，曾先生有权依合同约定行使合同解除权。

 

　　2）开发商收到《解除合同通知书》后未在法律规定的期限内向法院提起诉讼以确认曾先生解除合同的效力。

 

　　因此，双方签订的《商品房预售合同》于开发商收到曾先生的《解除合同通知书》之日解除。

 

按揭贷款合同是否已解除

 

　　1） 按揭贷款合同的订立，以商品房买卖合同有效成立为前提条件，却并不完全依附于房屋买卖合同。曾先生解除房屋买卖合同仅仅消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。

 

　　2）购房者必须经法定程序，以司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同。如果不是这种途径，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。

 

合同解除后的责任分担

 

　　1）银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，可要求购房人予以赔偿；

 

　　2）按揭贷款合同的解除由开发商违约导致，向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。

 

　　此案件中的开发商不仅要将曾先生支付的房款返还，还需赔偿曾先生因此所产生的损失，包括支付给银行部分的贷款利息、向银行承担的损失赔偿责任、以及损失的利息(首付款)。

 

法律条文链接：

 

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 

　　第24条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

 

　　第25条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。