今年，万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。

 

做首个百亿级物业公司？

 

　　“万科物业的目标是要做国内第一个百亿级别的物业公司。”万科物业首席执行官朱保全向包括《第一财经日报》在内的媒体表示。

 

　　2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%。其中，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿。

 

要达到100亿元的目标要多长时间？

 

　　在不久前的万科中期业绩说明会上，万科首次透露了物业公司未来三年的发展计划：2015年打造10个合作标杆，外接约6000万平米的项目，加上万科体系约1800万平米的项目，总共会增加7000~8000平米的面积；2016年大规模市场扩张，计划用托管+收购方式，从外部接收约1.2亿平方米的项目，把总量提高到3亿平米；到2017年托管外部约2亿平方米项目，总面积拓展到5亿平方米。

 

　　截至2014年底，万科物业的管理面积为1.03亿平方米，这个规模创造了33.7亿元的收入。如果按照简单的数学计算，到2017年，万科物业管理面积相比2014年增长约4倍，那么其营业收入增长4倍可达约160亿元。

 

　　但由于万科体系内的物业管理费处于行业中高水平，在对外扩张过程中的物业管理费可能会有所下降。按此保守预计，万科物业到2017年实现100亿元收入是大概率事件。

 

　　据了解，万科今年对外拓展的面积已经达到了过去存量面积的20%，也就是2000多万平方米。这意味着，万科物业下半年还有约4000万平方米的外拓任务。

 

 

行业“撕逼”大战在即

 

　　由于有一个“好爹”，万科物业的市场化最受瞩目，但它并不是唯一一个站上风口的。

 

　　去年6月底，随着彩生活在港交所的上市，整个物业行业都被互联网吹成了风口上的猪。曾经不赚钱、甚至亏损的物业行业变为社区O2O蓝海，分食者众。

 

　　一时间，中小物业公司抱团成立联盟，开发商则纷纷抛出物业分拆上市的计划。

 

　　中海地产7月6日公告称，已决定对其物业管理业务进行建议分拆并以介绍方式独立上市，目前已向港交所递交相关材料。

 

　　资料显示，中海地产2014年实现物业管理收入港币20.1亿元，同比增长13.6%，管理面积约5000万平方米，同比增加25.0%。

 

　　碧桂园也在近日的中期业绩发布会上宣布拟分拆物业上市。目前，碧桂园的物业管理面积为7701万平方米，今年还成立了市场拓展部，社区O2O以及社区金融平台基本搭建完毕。

 

　　“目前有1家上市的物业公司、4家新三板挂牌的物业公司，还有几家在各地股权交易市场挂牌的物业公司，大家在市场上都要碰一碰。”朱保全对当前物业在资本市场的动作如数家珍，也不回避竞争。

 

　　他说，万科物业的优势在于口碑好、有个“好爹”、走得更早。

 

　　事实上，目前国内的物业行业仍处于比较分散的状态，有约10万家物业公司，目前还没有一家公司的市场份额超过1%。

 

　　相比之下，北美物业管理公司的前50强市场占有率接近30%，最大的物业公司First Service在北美市场占有率是4%，而中国的前50强市场占有率是5.6%。

 

　　“物业行业未来是一个集中的过程，未来5年将会出现一场‘撕逼’大战。”朱保全表示，对于时下资本市场关注的社区O2O与增值服务，他并不愿多谈，而是一再强调传统物业管理的根基，认为可以通过资本的力量扩大规模，但如果根基没做好，业主就会“飞”了。

 

　　克而瑞研究中心研究经理朱一鸣则认为，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。

 

　　“从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。”朱一鸣表示。