据福州日报报道，国土资源部、住建部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

 

  该文件明确，根据我省实际情况，围绕“去库存”，要求各地摸清商品房库存，进行分类调控。去化期限超24个月的，要明显减少供应商品住房用地，允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。简单点说，如果现有的库存量较大，在符合要求的情况下，可以更换建筑性质，例如商业、办公可以更改成住宅来销售。  

 

 

去化期限超36个月暂停供应商品房用地

 

  《通知》要求，各地合理确定房地产市场供应规模，各市、县住房城乡建设主管部门要摸清本辖区商品房库存情况，按照“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”五个分类调控供地计划。

 

  适当调整土地供应结构和总量，要根据房地产市场变化情况，适时调整房地产开发用地总量。原则上，按本市、县近3年商品住房月平均销售量计算，截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

 

允许住房套型调整和项目转型

 

  各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

 

  对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

 

 

本月起可不收项目建设履约保证金

 

  《通知》提出，适当调整项目建设履约保证金制度。有建立实施项目建设履约保证金或项目用地开发利用履约保证金制度的市、县（区），自2015年6月1日起，新出让房地产用地，可不向房地产企业收取履约保证金。由于规划调整等政府原因导致房地产项目无法完全按土地出让公告及出让合同规定的条件开发建设的，房地产开发企业可以向市、县（区）政府提出申请，经市、县（区）国土部门、城乡规划主管部门审核，报本级政府同意后，退还履约保证金。

 

未完成招标公租房原则上不再开工

 

  《通知》明确商品房与安置房保障房转换办法。各市、县（区）要加大房屋征收项目（含棚户区改造项目）实行货币化安置工作力度，可收购户型合适的商品住房作为安置房和公共租赁房房源。整体购买在建或未开工房地产项目作为安置房和公共租赁住房的，在签订购买合同后，在符合相关规划要求前提下，允许开发企业调整优化户型结构，对于购买已建成的商品住房作为公共租赁住房的，在签订购买合同后，允许开发企业对其进行分割改造，城乡规划部门应及时予以办理规划审批手续。未完成施工招标的公共租赁住房项目原则上不再开工，调整为购买或长期租赁符合公共租赁住房面积控制标准的存量商品住房，或发放租赁补贴等方式予以保障。

 

该政策将会对厦门楼市产生怎样的影响呢？

 

  根据CRIC克而瑞厦门机构数据显示，截止到2015年4月底，厦门SOHO在售存量为55.87万平，未售存量约69.31万平，合计约125万平，去化周期至少4年以上（按30万平/年计）。

 

  克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉认为，“商办用地可改住宅”的政策对未来楼市而言是一重大利好，一方面是因为是当前商办市场持续处于低迷状态，尤其是SOHO产品，存量房压力大，在售存量超55万㎡，去化周期长，政策的出台，有利于缓解减少未来这类型产品后市的开发风险；另外，厦门近年来商住用地供应量偏紧，楼面价不断高企攀升，如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，既可以缓解土地的供应压力，对于一些“土地断粮”的房企来说也能寻找新的开发机会，同时或许也能在一定程度上减缓楼面价攀升的速度，有利于楼市更加健康稳定的发展。

 

 

 

  厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，这规定如果真的出台，对原先的规划将是很大的败笔。因为，原本是商业、办公性质要变成纯住宅性质的， 这种“变性”行为就要涉及到很多变更手续，手续繁琐,而且还要增补地价。第二，这会对之前高地价的住宅用地很不公平， 而且住宅市场本身也有库存压力，对岛外的住宅销售会产生一定的冲击性。第三，对商业、办公本身的建筑设计规划产生很大的挑战，因为商业和住宅在建设上配电、消防等等都会不一样，这些要做更换，要满足规划的条件，需要面临更大的挑战。还有商业、办公的周边公共设施，学校、医院、交通等都不能满足基本的居住条件。第四，厦门本身就有“三旧改造”，之前是允许闲置工业厂房变更为商业、酒店等用地，但现在又允许商业、办公变成纯住宅性质，这会存在争议。

 

  还有业内人士解读认为，政府出台这一政策，也相当于在变相救市，若更多商办转成住宅，或将更加利于当地楼市的稳定发展