近日，据《中国经营报》报道，住建部已经会同国家发改委，准备拟定“进一步深化住房体制改革”的初步实施方案,也就是二次房改。

 

 

　　从1998年开始，第一次住房体制改革，结束了实物分房，将中国引入了“商品房”时代。使得房地产和城镇化齐头并进，成为拉动中国经济发展最重要的力量。而中国人的资产配置，也在这个时期发生了天翻地覆的变化。但在缺少规制的市场下，利益主体互相角力，影响并束缚了国民经济。二次房改实际上是对第一阶段进行的一次拾遗补缺式修正。

 

为何要二次房改

 

　　由于随着楼市市场演变，强势群体推升房价，导致越来越多的工薪阶层推入了无力买房境地，而住房设计体系也远远跟不上市场需求。这种矛盾越来越更加突出，导致市场再次出现停滞局面。

 

　　实际上救楼市政策效应逐渐递减，政府不得不发布多个组合政策来拯救楼市，比如今天的2次降息，这是由于促发了一部分真实购买需求提前释放之后，高房价将更多刚性需求挡在门外。同样的一线城市多年的限购政策，将有实力的投资投机资金挡在了门外，整体影响了去库存的。也就是说，在目前制度体系或政策下，不管是有资金实力，还是无资金实力的，都存在买房的问题，问题的深化，会使市场再度沉寂。

 

 

思路是什么

 

　　此次报道只透露一些思路，未来中国的住房体系设计将更多倾向于“市场的归市场，保障的归保障”，既保障居民的基本住房权利，又能使市场规律在住房市场的发展过程中发挥主导作用。

 

 

　　也就是说，未来大部分工薪阶层的住房问题将归入社会保障序列，包括租赁型保障房和购买型保障房。而在市场化方面，行政化干预将会全面退出市场，包括取消一线城市限购等政策，实行价格上不封顶策略。还应该将会通过打开限购的渠道来化解，但这并不会对工薪阶层的保障性住房带来任何干扰。还需要注意去投资化、去杠杆化，确保住房的基本属性，保持方向没有该变，寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展，又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。

 

将出台的多项政策为二次房改铺路

 

 从近日媒体新闻报道来看，无论是国家住房银行、房产税等消息，实际上围绕“二次房改”，大约如下：

 

　　1、住建部公积金监管司司长张其光撰文称，中国设立国家住房银行条件已基本成熟，资金规模巨大。也就说国家住房银行这个全新的机构再次推到大众眼前。国家住房银行将以住房公积金制度为基础，来增加住房消费需求的有效措施。通过加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金的职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

 

　　2、MBS，也就是最近中国银行间市场交易商协会发布《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告。该指引经中国人民银行批复同意,其主要目的是为了规范信贷资产支持证券信息披露行为，提高信贷资产证券化业务透明度，维护投资者合法权益，促进信贷资产证券化业务规范化、常态化，推动债券市场发展，盘活存量资金，更好地支持实体经济的发展。

 

 

 

　　3、当然还有“房地合一”税的房产税，但按照中央的时间表，2016年之前很可能将启动房地税立法程序，进入人大一审，2017年有望进入全面实施阶段。总体上看，我国正在起草的房地产税，是一种“房地合一”的征税模式。且我国的房产税制具有浓厚的行政主导色彩，其主要依据是行政法规、规章，税制变革也历来由行政机关推动。

 

　　4、还有最近从房地产机构、开发商处获悉，针对境外人士在国内购买房屋所设定的“限外”政策即将松绑。

 

　　5、以及未来大部分工薪阶层的住房问题将归入社会保障序列，包括租赁型保障房和购买型保障房。

 

　　不过中国还处在城市化的过程中，在100万人口规模以上的城市，都存在着大量无户籍流动人口，并且还在持续流入的过程中。但是，由于城市既得利益者排外思路，这部分人口的住房保障问题一直处于悬空状态，并且越是规模大的城市，这一问题越突出。也就是二次房改依然面临巨大挑战，“二次房改”将对房地产行业构成利好也是肯定的