5月15日，中国银行间市场交易商协会发布《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告，该指引经中国人民银行批复同意,其主要目的是为了规范信贷资产支持证券信息披露行为，提高信贷资产证券化业务透明度，维护投资者合法权益，促进信贷资产证券化业务规范化、常态化，推动债券市场发展，盘活存量资金，更好地支持实体经济的发展。

 

 

　　说到该指引，我们就不得不提一个专业名词MBS。当然这不是大妈们喜欢韩国MBS水木剧，也不是微软内部简称。而是个抵押支持债券或者抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Security），它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

 

MBS的作用

 

　　它的出现为了解决美国70年代房贷难题，从1968年起，具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款，然后打包成证券化产品，向投资者发售。

 

 

　　也就是如果你三年前买了一套150万元的房子，支付了50万首付款，然后向银行借了一笔期限30年、总额100万元的房贷。3年后，你已经偿还了5万本金，房子也 升值到200万元，这时银行把你剩余的95万元房贷打包做成一个名为MBS的证券产品，以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构，银行顺利拿回所有的贷 款本金，房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构，这个时候，借给你钱的不再是银行，而是购买了MBS的机构或者个人投资者。

 

 

 

　　而由于这些产品隐含了政府信用，但收益率高于美国国债，受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。

 

MBS三模式

 

　　当然不止只有美国有MBS，实际上抵押贷款证券化（MBS）随着历史演变在全球共有表外、表内和准表外三种模式。

 

 

　　表外模式也称美国模式，是原始权益人(如银行)把资产“真实出售”给特殊目的载体（SPV），SPV购得资产后重新组建资产池，以资产池支撑发行证券；表内模式也称欧洲模式，是原始权益人不需要把资产出售给SPV而仍留在其资产负债表上，由发起人自己发行证券；准表外模式也称澳大利亚模式，是原权权益人成立全资或控股子公司作为SPV，然后把资产“真实出售”给SPV，子公司不但可以购买母公司的资产，也可以购买其他资产，子公司购得资产后组建资产池发行证券。

 

想用MBS来助长房价难

 

　　面对来势汹汹MBS，回暖势头明显的中国楼市大环境里，有房地产业内大V更把它称作——引爆楼市热度的核弹头，能助长房价。但实际中国银行间市场交易商协会发布，主要是为了分担银行风险，想助长房价还需面临几个问题。

 

 

　　首先，对于投资者而言，现阶段的MBS产品难有具吸引力的回报。根据申银万国的分析，在扣除银行的发行成本后，国内MBS和5年期国债收益率利差仅有0.7%，远低于美国版MBS与5年期国债之间约2.7%的利差，考虑到MBS的风险系数高于国债，若没有足够利差空间的支持，预计愿意购买的投资者非常有限，更别提承担带动房贷利率下行这一重任了。

 

 

　　另一方面，在美国，MBS的主要发行方为“两房”（房地美与房利美），这两家机构由美国政府提供信用担保和背书，因此大大提升了投资者的信心。但目前国内尚无类似机构，单靠商业银行自身的信用担保并不够。

 

 

　　最后，银行缺乏冲动。目前住房按揭贷款70%的市场份额集中在五大行手里，但与去年上半年房贷紧张时期相比，由于目前经济下行压力较大，银行贷款缺乏理想的投向，相对而言房贷仍 是银行的较优质资产。由于手头上的钱不紧张了，银行将房贷证券化后所获得的资金也没有太多理想的投向，因此短期内银行不急于将贷款通过证券化转移到表外。

 

 

　　实际上信贷资产证券化最主要是有助于盘活银行既有信贷资产，是“用好增量、盘活存量”、实现金融资源优化配置、提升金融服务实体经济能力的重要工具，是鼓励金融创新、完善多层次资本市场的有效手段，也是经济新常态下服务国家“稳增长、调结构、促改革、防风险”大局的积极举措。

 

 

　　当然2015年《政府工作报告》明确提出推进信贷资产证券化。而近期人民银行副行长潘功胜在讲话中指出，要强化信息披露，进一步推进资产证券化市场建设，也就是说如果在利率环境、政策支持、市场监管全面优化执行，那么MBS助长房价也不是不可能的。